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即时赔率欧亚盘口:借名買房合同的效力及其物權變動

時間:2019-12-26 來源:河北農機 作者:王鑫 本文字數:2942字

皇冠即时赔率网 www.471027.live   摘    要: 當前,房價居高不下,有些人買房不僅僅是為了居住,更多是進行投資。國家采取了相關措施進行調控,保障基本的居住需求,提高人們的幸福感。但是,在巨大利益的誘惑下,仍有人規避法律的漏洞,出現大量借別人的名而置購房產的情況。

  關鍵詞: 借名買房; 合同效力; 物權變動;

  1 、借名買房合同的性質

  在學術討論中,借名買房行為是指借名人通過使用出名人的名義購買房屋。通過對外發生的效果,可以分為內部借名的約定的行為和外部借名的行為,這樣的意義是為了區分直接借名行為和間接借名行為所產生的法律效果的不同。直接借名行為,往往由購買房屋的借名人與出名人通過內部的協議約定各自的權利義務,產生的法律的責任由借名人承擔,在對外效力上是借名人直接以出名人的名義與第三人實施行為。而間接借名行為,是指雖借名人與出名人有內部的協議,但是借名人并未直接與第三人實施法律行為。總體來說,借名買房是為了達到購買房屋的目的,通過混淆自己與名義人的身份,規避法律或政策等相關對購買房屋所施加的條件。

  在理論中,學者達成的共識是,借名行為是債權行為,應當回歸到《合同法》的調整范圍。但對借名合同的性質存在爭議,主要的原因是法律沒有明確的規定,學界中無法達成共識。我認為在對借名買房定性時,應綜合考慮借名買房行為中當事人的意愿、在履行合同時雙方的過錯,結合合同自由以及?;な諧〗灰椎陌踩椒ㄔ?,衡量所?;さ姆ㄒ?,更加有效使用法律的?;?。

  2、 借名買房合同的效力

  基于借名行為是合同性質,那么借名合同的效力理應由《合同法》第52條進行調整,但是實踐中借名買房的案件中,借名的理由不同,所以應該結合具體情況分析。主要的理由可以分為這三大類:第一,規避法律、政策:(1)規避房屋限購令政策;(2)規避限貸令以及其他貸款障礙;(3)簡便手續、減少稅收;第二,爭享特定購房優惠;第三,隱藏真實的財產信息。合同法是為了交易的高效和便捷,同時也鼓勵交易,所以不應當將合同的無效做擴大解釋,就借名理由的后一種而言可以認為有效,但借名理由的前兩種爭議就比較大。第一種理由主要的爭議集中在是否是“以合法形式掩蓋非法目的”;第二種理由的爭議集中在“社會公共利益”的界定。

  對“以合法形式掩蓋非法目的”有不同理解,以王利明教授為代表的隱藏行為說,認為行為人通過利用一個合法的民事行為進而掩蓋一個非法的民事行為。以梁慧星教授為代表的認為是通過使用不直接違反禁止性規定的手段,在實質上實現法律所禁止內容的行為。我個人認為梁慧星教授的規避行為說更符合分析借名買房的合同效力問題。法律所禁止的內容來判斷借名買房合同的效力,具有較高的操作性。這一標準在法律上有明確的標準,同時民法是私法,應當充分保障當事人的意思自治。如果借名人的目的在規避限購令買房,或規避政策購買政策房,應當不予認可。限購令和相關政策是政府結合本地發展情況臨時制定的文件,從性質上看,不是由國家制定和強制性實施的,不屬于法律。因此,以上的行為不具有違法性。如果借名人的目的是為了規避銀行的貸款,考慮交易的安全和效率,也不應當擴大解釋合同無效的適用范圍。如果借名人的目的在于逃避稅款,這嚴重損害國家的利益,根據《合同法》第52條第1款的規定,直接認定為無效。
 

借名買房合同的效力及其物權變動
 

  公共利益是指為了滿足大多數人的利益,社會所必須的基本生活條件。在認定借名買房效力的重要環節就是私人利益與公共利益的均衡。為了購買經濟適用房而假借他人名義的情形,充分體現二者的矛盾。從政策房的功能來看就是為了保障低收入家庭住房,是縮小貧富差距的重要手段,解決大多數住房的民生問題,若允許借名購買,則將極大損害低收入者的利益。同時,購買政策房的范圍具有特定性,往往是社會的最底層,他們的利益與社會的發展密切相關。如果對他們的權利不用法律的武器進行更加有效的?;?,將造成社會的不公平。為了?;ど緇岬墓怖?,對于購買經濟政策房的借名合同應認定為無效。

  3 、不動產發生的物權變動

  根據《物權法》第9條,除有特殊情況下,不動產通過登記才發生物權變動。不動產登記具有公示效力、權利正確性推定效力及登記的公信力等效力。根據物權公示原則客觀存在的不同,根據孫憲忠教授的觀點,分為事實物權和法律物權。在借名買房中,借名人出于各種原因,為了實現購房的目的,借用別人的名義進行登記。出名人符合法律的規定根據在于不動產登記的權利正確性推定效力,進而取得房屋所有權;而根據不動產登記的公示效力,出名人所享有的所有權具有對世性,社會上所有人可基于房本的登記而相信其具有所有權。根據不動產登記的善意?;ばЯ?,善意第三人可以因為信賴登記而取得登記的不動產物權,這是法律所?;さ娜ɡ?。然而,根據借名買房內部協議,房屋的所有權屬于借名人,借名人在事實上享有對房屋進行管理和處分等權利,出名人僅為登記名義人無任何權利。出現了法律物權和事實物權不一致的情況,登記的權利人并非真正的權利人、登記的權利與事實上的權利并不一致,借名登記的房屋法律物權與事實物權相分離。法律物權表現的是物權公示原則,具有公示、公信效力,?;さ氖淺雒說睦?。事實物權表現的是善意取得原則,?;ふ嬲ɡ說睦?。因此在?;さ墓討行枰飭慷咧淶睦?,找到價值衡量標準,更加公平體現法律的權威。

  在司法實踐中,有的法院主要依據《物權法司法解釋(一)》第2條的規定,房屋的所有權直接歸實際出資人,即“物權說”。有的法院認為借名行為是債權行為,不能產生物權變動的效力,不可以直接將所有權歸實際出資人,即“債權說”。該學說主要通過證據的分析,如果一方的證據可以達到高度蓋然性,可以依其所主張的訴求進行判決。法院在認定真正房屋所有人時,一般依據以下證據:第一,涉訴房屋產權證的登記權利人或者房屋產權證的保管人;第二,涉訴房屋的購房款以及相關的稅費的支付者;第三,涉訴房屋由誰長期的支配和使用,即房屋的實際占有人;第四,房屋出賣人的證明。當然,如果出資人可就以上四項或提供更多的證據,在這些證據之間相互印證,形成完整的證明鏈,在不涉及違法或損害第三人利益的情況下,法院可以認定為房屋歸實際出資人所有,但是不應當直接變更登記。

  筆者比較同意“債權說”。首先,實際出資人在購買房屋借用他人的姓名,存在著不正當的目的,根據法理的基本原理,作為理性的自然人,應當對自己的行為負責。其次,在認定房屋歸實際出資人的情況下,基于現實的情況也可能無法辦理變更登記的手續。如,基于逃避限購政策而借用他人的姓名所取得房屋所有權,因為國家政策無法變更登記,出資人可以選擇政策取消后辦理登記,也可以向實際占有人要求返回房款。最后,隨著房屋價格的不斷上漲,因房屋產權發生的糾紛越來越多,法院在做出判決時,不僅僅要合法,還要與雙方當事人的日常經驗盡可能一致,產生更好的社會效果。

  借名買房是當前社會中比較嚴重的現象。在判斷借名買房合同效力往往又是個人權利與社會公共利益的價值衡量問題,需要對借名行為的對象、目的、社會效果進行綜合的考慮。房屋的歸屬問題也可以歸結為證據的問題,在堅持證據的規則的前提下,也要發揮司法機關就借名買房行為的規范和指導作用,增強裁判的可接受性。

  參考文獻

  [1]冉克平.論借名實施法律行為的效果[J].法學,2014(2).
  [2]馬一德.借名買房之法律適用[J].法學家,2014(6).

    王鑫.“借名買房”中物權變動的學理分析[J].河北農機,2019(12):110-111.
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